在二手房交易中如何合法避税?二手房交易的税收具体有那些?
2019-07-22 09:45 房天下

  在二手房交易中,各类税收共有8种,包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、登记费、地方附加税、契税、档案费。其中,对居民个人转让普通住宅的,暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0.15‰;个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,税率为20%;普通住宅的契税为2%,高档商品房契税为4%。在知道这些二手房交易税费种类后,购房者就可以预估购买一套二手房总共花费多少资金。那在交易中是否可以合理避税,在交易中又是如何避税的呢?以下将为您一一道来。

  一、在二手房交易中如何合法避税?

  购房款已经是一笔巨额支出,能少交税费也是可以的。

  1、做低合同价,也就是所谓的“阴阳合同”。“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为35万元的房屋,买卖双方私下协商签订协议后,递交给房产局的过户价则是以22万元成交,这样剩余13万元所产生的税费就可以避掉。小编建议,做低合同价的方式慎用。如果是自己熟知的人,这个方法不错;但是没有把握的情况下不要用这个方法,因为如果卖方反悔,会造成二手房买卖纠纷,之后买方所交房费可能难以追回。

  2、先租后买,延期交易。购房者应该知道“两税”都将5年作为界限,5年以上转让可以免征营业税。于是,市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。这种方式的基础是双方不存在反悔情况。

  二、二手房交易的税收具体有那些?

  1、营业税(卖方):个人购买不足两年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  2、个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式:①税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。

  3、契税:如果所交易的二手房房屋面积超过90㎡,不能够享受国家契税优惠政策,只能按照目前普通住宅1.5%,非普通住宅按买价征收3%由买方承担;人所得税(卖方):取得房产证未满5年,按交易差价的20%收取;

  4、印花税:税率0.15‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各自承担。

  5、登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。

  6、土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

  7、核档费:50元。

  通过以上讲述,购房者对二手房交易税费的问题已经不再陌生,但小编想提醒各位,上述“避税”的方法都是根据法律的一些漏洞而做出的,虽然法律是死的,但是生活史多变的,所上述方案也存在相应的风险,如方案一的做低合同价,能避就避这种方式可能导致买家根据低报的过户价格来付款,造成业主损失。所以当您想要合理“避税”时,建议您咨询房产方面的专家律师,做到既能省钱又能合法。

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